VVE beheer

Wat moet er in de organisatie worden geregeld om vanuit de verschillende rollen een VvE te beheren?

Er moet worden nagedacht over het organisatiemodel: wordt het VvE-beheer een aparte afdeling of een aparte vestiging? Dit laatste model is voor een kleine corporatie waarschijnlijk niet haalbaar. Wel is het ook bij kleine corporaties mogelijk dat de afdeling VvE-beheer een onafhankelijke positie inneemt. Dit gebeurt bij voorkeur onder leiding van een geschoolde VvE-beheerder. Voor de overige medewerkers is aanvullende scholing noodzakelijk; op zijn minst dient er kennis van het appartementsrecht te zijn.
Een VvE-beheerder is commercieel en klantgestuurd. De VvE bepaalt wat de beheerder moet doen. Dit is een verschil in cultuur met de huidige corporatie. De meeste corporaties zijn klant- en vraaggericht. Er moet dus een omslag in het denken plaatsvinden, die in de praktijk nogal eens problemen geeft.
Voor iedere VvE moet een aparte financiële administratie worden opgezet en moet er een bankrekening worden geopend op naam van de VvE. Ook moet er een bedrijfsinformatiesysteem worden ingericht. Bestaande systemen waar corporaties mee werken zijn niet altijd geschikt voor het uitvoeren van VvE-beheer.

Welke verzekeringen moeten minimaal voor een VvE worden afgesloten en zijn hier ook voorwaarden aan verbonden?
Een gebouw dat is gesplitst in appartementen moet zonder uitzondering in zijn geheel door de VvE worden verzekerd tegen de risico's van schade door brand en dergelijke. Het splitsingsreglement schrijft een opstalverzekering voor. Die moet worden afgesloten op naam van de VvE. De opstalverzekering moet een collectieve appartementsclausule bevatten. Met deze clausule wordt uitgesloten dat anderen schade lijden door opzet of nalatigheid van een van de eigenaren. Als bijvoorbeeld een van de eigenaren met opzet brand sticht, gaat de verzekeringsmaatschappij in zo'n geval toch tot uitkering over. De VvE moet ook een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Het gemeenschappelijk eigendom (het gebouw) kan oorzaak zijn van schade aan derden, bijvoorbeeld een dakpan die op een voorbijganger of een auto valt.

Om een gebouw te splitsen in appartementsrechten is het opmaken van een splitsingsakte verplicht. Hiervoor geeft de corporatie de notaris opdracht. Moet de akte nog door de corporatie worden gecontroleerd?
Ja. De notaris is bekend met alle juridische fundamenten, maar het is de taak van de corporatie er voor te waken dat er een heldere en werkbare splitsingsakte tot stand komt. Hierin moet recht worden gedaan aan de huidige beheersituatie, zeker in situaties waar met hoofdsplitsing en ondersplitsing wordt gewerkt.

Welke maatregelen moet de verhuurder (de corporatie) nemen als een huurder klaagt over achterstallig onderhoud aan de gemeenschappelijke delen in een gemengd beheercomplex?
De eigenaar-verhuurder moet het achterstallig onderhoud melden bij de bestuurder van de VvE en verzoeken of de VvE het achterstallig onderhoud kan opheffen. Het onderhoud en de kosten komen voor rekening van alle appartementeigenaren gezamenlijk. Wil de VvE het noodzakelijke achterstallige onderhoud niet opheffen, dan kan de eigenaar-verhuurder de kantonrechter verzoeken om een machtiging af te geven, om zo tot een besluit te komen het noodzakelijke achterstallige onderhoud op te heffen. De corporatie kan dus niet zomaar zelf aan de slag met het achterstallig onderhoud.

Vind je vaste baan

Al 28 jaar is WR het Werving en Selectie bureau voor vaste banen.